競売にかけられた借家

mickjey2さんのアドバイスへの補足欄に、不動産屋に会いたくないとありますが、今回何故自分が出て行かなければならないのか文書で回答するよう求めたらどうでしょうか？

その文書を貰うまでは、立退きに応じられないとし、もし、文書を貰えたら、その文書を持って公的機関等に相談に行ったらどうでしょうか？

例えば家賃滞納による立退きを要求されたとしても、民間人が直接居住者を強制的に立ち退きさせることは出来ないことになっています。


すみません、新借地借家法は平成４年８月１日から施行されています。
しかし、下記の参考ＵＲＬにも書いていますが、期限を定めた借家契約の、大家からの更新拒絶も厳密な理由が必要とされていますし、更新拒絶の意思表示も、期間満了の１年前から半年以内とあります。

いずれだまってすぐ出て行く必要はないので、安心して下さい。

又、更新拒絶の理由の中に、立退き料の支払もありますので、立退き料は貰えます。

充分いただいて、新居で気分一新というのもいいかもしれません。

後不動産屋・大家の会話等は録音しておくことをお勧めします。

不動産業者の中には、勉強不足で当たり前の事を当たり前に理解していないものも意外に多いものです。
だから、彼等の言葉を鵜呑みすることなく（立退き料は、支払われないなど）、その場で理解出来ない事には答えず、冷静に対応して下さい。

もちろん、あまり対抗姿勢は強くせず、納得出来たら立ち退く意思はあると思わせるべきです。

参考URL：http://www.irie-re.co.jp/chishiki/c-shakuti-kai. …

内容証明の書き方について書かれた本は、書店に行くとたくさんあるので、興味があるのでしたら買ってみたらどうでしょうか？

同じく内容証明をキーワードに検索エンジンにかければたくさんのページをヒット出来ます。

内容証明は、裁判上の証拠書類になることと、時効の進行を中断させる為の猶予期間を確保するのに利用出来るようなことを、どこかのサイトで読んだ記憶があります。

ただ、不動産に質問状を出すのに必ずしも内容証明である必要はないと思います。


それと、住んでいる借家が競売にかけられた事は、だいぶ前に知るチャンスがあったようなので、分からないことを放置していたという質問者さんにも反省すべき点はあると思われます。

そういうことで、早急に借家の競売がどうなっているのか早急に確認するべきだと思います。

どこに聞けば良いかは、裁判所にどこに相談すべきか訊いてみたらどうですか。

兎に角事実を断片的にとらえるのではなく、今自分は法律的にどういう立場にあるのか把握するべきだと思います。

自分は今何をすべきかを冷静に考えてみて下さい。

質問状の内容は、質問者さんが疑問に思っていることそのまま簡潔に書けばいいのではないでしょうか。

自分が退居しなければならないその根拠、期限、立退き料が支払われないその根拠。

そして、その回答に何が書かれていようが、そこで一喜一憂する必要はないと思います。

それを専門家に見せて、書かれている内容が正しいのかどうかアドバイスをもらえばよいのですから。

そして回答が無いなら無いで、そのままを相談員等の専門家に伝えたらどうですか。

>抵当権設定って言う物はどこをどう見たら分かるのでしょうか？

法務局に行き登記を見れば書いてあります。

あるいは下記ＵＲＬで一時利用で見ることも出来ます。（支払はカード）

参考URL：http://www1.touki.or.jp/gateway.html

全文拝読致しました。

でも、前半はどうでもいいことです。
お問い合わせの結論は「私はどうしたら良いのでしょう・・・。」と云うことなので、まずは、裁判所に電話で結構ですから、その競売は現在ではどのようになっているかお聞き下さい。
「１４年１１月に裁判所から通知・・・」とありますが、これは裁判所の執行官が現況調査のための通知と思われます。そして「１５年７月、１５年９月入札の通知を頂きました。」とありますが、その日は納得できる日です。（その間、それくらいの日にちがかかります。）
そうしますと今日で１０ヶ月以上経過しているので、そのことから云って債務者から異議の申し立てがあったか、又は、最早、誰かが買っている（最早他人に所有権移転されている。）かも知れません。
それらのことを、まず、裁判所でお聞き下さい。
最後の最後のポイントはここですからよくお聞き下さい。
それは、yuckelさんが借りた日が平成２年１０月と云うわけですから、その日には抵当権設定があったかどうかで運命？は変わります。その日に抵当権があったならば「立退料払え」など云えません。強制執行で強制立退させられます。（遅かれ、早かれですヨ　また任意な話し合いは自由ですヨ）
そうではなく平成２年１０月に抵当権がなければ、誰がどう云っても現在の所有者に賃料を支払っておれば出て行く必要はありません。

現在私は、不動産会社で宅建の専任取引主任者として勤務しております。

競売不動産の購入代行の業務もしています。

結論から言うと、そんな簡単に賃借人に出て行ってもらえるなら苦労しないと思いました。
随分乱暴な仕事をする不動産屋だと思いました。

不動産が競売に出されると、裁判所には一般の閲覧用に物件の資料が置かれます。

そこに、競売で買っても効力の残る権利等が記載されます。

特に賃貸物件については、賃借人の有無等は記載されます。

その場合、入札する者はその辺をどうするか考えて入札しなければいけないわけで、逆にその分物件の評価額も低くなっているわけです。

従って、立退き料は最初から計算しておかなければならない金額で、それを払わないで済まそうなんてむしのいい話だと思います。

でも、そういう不動産屋が管理している物件は、あまり長居しない方が良いと思います。
これは、超裏技ですが、現金で立退き料が貰えないとすれば、その分数ヶ月家賃の支払いを止め、引越し代を貯めて転居する方法もあると思います。
でもこれは、あくまでも最終手段ですよ。

不動産屋があまりひどい対応をするようであれば、県や都などの宅建担当に相談するのも手だと思います。

不動産業は免許事業なので、県や都などから睨まれるのは困るものなのです。

以前の借地借家法は、より借家人に有利な内容で、ある意味一度貸したら返してもらえない内容でした。
だから、高めの敷金やら礼金をとるようになったと聞きます。従って、あなたの賃貸契約が新法に則ったものか旧法のままかでも違ってきます。

又、最近民事執行法が改正されましたが、それはあくまでも暴力団など違法に立退き料との金銭を目的とした、賃貸借契約を無効とさせる目的で改正されたものなので、あなたのように普通に借りている人は簡単に出て行かなくてもいいはずです。

長くなりましたが、参考になったでしょうか？

　まず状況をよく確認することが必要です。

とりあえず，それ抜きで一般論的な話です。

　アパート自体が競売にかかっていることは間違いないようですね。そうすると，アパートの登記簿謄本（土地の地番とか建物の番号は入札通知書に物件目録として書いてあります。）を確認する必要があります。この登記簿謄本の乙区とあるところに抵当権が記載されていますが，その一番最初の抵当権（抹消されずに残っている分）が，平成２年のあなたが居住を始めた時よりも前に登記されたものであれば，競売で落札されると無条件で出ていかなければならなくなります。当然立退料は出ません。この場合には，ある日裁判所から執行官という人が来て，１か月以内に出て行きなさいと言います。それで出ていかないと，強制的に出されてしまいます。

　登記の日付が平成２年から契約をやりかえた平成９年１月までの場合には微妙です。簡単には判断がつきません。

　登記の日付が平成９年１月より後であるか，抵当権の登記がなければ，あなたはでていく必要はありません。落札した人が所有権の登記をしたことを確認した上，そちらに家賃を支払えば住み続けることができます。

　出ていかなければならない場合には，敷金は元の大家から返してもらうことになりますが，大家が破産だとか言っている状況では，現実には無理というところでしょうね。

　住み続けられる場合には，新しい所有者から敷金を返してもらうことができます。

　落札されるまでの家賃は，基本的に大家に支払ってください。大家から別のところに支払ってくれという通知があれば，そちらに支払ってください。ただし，そのような場合には，大家から書面で確認をとっておく必要があります。

　素性の分からない人間から，自分のところに支払ってくれといわれただけで，そちらに支払ってはいけません。大家は，あちこちから金を借りて，その金融業者に，賃料債権を債権譲渡していると感じられます。債権譲渡をしたときには，大家自身から譲渡したことを債務者（あなた）に通知しなければならないとされているのです。その通知がないと別の人間に支払ってはいけません。面倒なときには，「債権者不確知」で供託してください。供託の仕方は，近くの法務局という役所に行けば教えてくれます。

　家賃の滞納がかつてあったとしても，現在は滞納がないということですから，家賃の滞納を理由として出て活かされることはありません。

　不動産屋が動いているようですが，これは，アパートの住人を追い出して，空のアパートにして競売よりも先に，通常の売買で売却しようとしているものと思われます。というのは，競売よりも通常の売却の方が高く売れるからです。それで仲介手数料などを儲ける算段だと思われます。

　確かに，このような売却に協力する義務はありません。断固拒否することも可能です。しかし，競売の場合に無条件で追い出されるという場合であれば，きちんとした立退料をもらって引っ越した方が有利という計算も成り立ちます。母子家庭，けがで体調不良といった状況もあるようですので，この際，公営住宅に替わるというのも選択肢としてあり得ると思います。

簡単に言います。

１．競売されてもご質問者には関係のない話で出て行く必要はないでしょう。
２．家賃滞納ですが短期間ですでに滞納はしていないので、そのまま居住継続できます。
３．相手がもし家賃を受け取らないというような強硬手段に出た場合は、法務局に行き家賃を供託してください。
　（これで家賃を支払ったことになります）
４．仲介している不動産業者が変わっても、特に契約が変わるわけではありません。
　　最後の契約が自動的に更新され続けます。

が基本です。
もし、立ち退いてもよいと思うのでしたら、十分な立退き料をもらって立ち退いてください。
立退き料を支払わないと相手が言えば、立ち退かないだけです。

なお、色々相手が言ってきて大変であれば、役所や消費者生活センターなどにご相談ください。
協力してくれますよ。消費者生活センターは賃貸関係のトラブルも扱っています。

現在は７月分まで入金済み(これって今年の7月まで）ということであれば債務は存在しないので競売に掛けられる心配は無いと思いますが。

ただ、この文章では一番疑問なのは
「実は１４年の１０月に朝、８時に大家だと名乗る女性から家賃の払いを今度、Ｍ銀行からその女性名義のＡ銀行へ変更するようにと、電話があり、又しばらくすると、同じ女性から今度は郵便局へ振り込んでくれといわれました。」
この部分で本当に大家なのか確認していない点です。
詐欺の場合もあるし？それが元で家賃未納なんてこともあるし。

それと、大家さんにその業者に本当に委任しているのか
確認することも大切だと思いますが。