借地に建てた建物の賃貸について教えてください。

人の批判はしませんが間違っている点を

＃１　
＞結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築４０年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の５０％から７０％、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
4500万をどぶにすてることになります。

今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用
物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。
借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。
#13
＞借りたいのは土地となるので，あなたではなく，貸主との契約を結びたいか，もしくは，保証を欲しがる＞ことになるでしょう．もし，貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合，保護されなくなる可能性がある＞からです．

借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に
契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが
借家人にはまったく影響がない。

逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は
昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。

そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり
権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。
例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。

それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。
それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは
お宝物件なんですよ。

説明すれば、するほど質問者さまが混乱する様相を呈してきました。

質問の骨子は「借地上の建物の賃貸」に地主の承諾はいるか
・・でしすから。
この答えはいらない。でＯＫ。
家を第三者に貸すのは「貸家」であってこれは自由。
借地の上に建った建物の「使用収益」は建物所有権者の権限です。

次に店舗に貸すから土地貸し？というのも関係ない。
契約は「建物賃貸借契約」

だいたい世の中に類似例はゴマンとありますから。
世田谷、目黒、三鷹あたりの寺社の土地の借地に
たった家屋や小さな商店街などみんな40年以上の
借地。中には店舗に改装したり、人に貸したりしてます。

で、店舗に貸すという場合
(1)改装
(2)営業権の発生
という点で、地主が文句いいそうな気配なんでしょう。
何か土地所有者からみたら、土地を返してもらえなく
なる条件が増した感じになりますよね。

そこで、借地契約に特約があるかという話ですが
まず、手元に借地契約書があって特約が記載されていたら
そもそも質問の内容も違ってきたと思うのです。
おそらく、詳細の記載のない借地契約書か、あるいは契約書
そのものが見当たらない状況なんだと推察しました。

しかし、旧法の借地権というのは、契約期間満了でも地主の
更新拒絶が困難な「法制度」なんです。
更新料でさえ、借地権者が拒めば、地主が裁判所に訴えても
認められません。

借地権の譲渡や建物増改築について裁判所の許可などは
「借地非訟事件」とよばれ、手続きも簡単で費用負担も軽く
迅速に取り扱われるようになっています。

地主の一人に状況を説明し反対されるようなら上記の手続きで
話は簡単にすみます。
全員に説明してくれなんてわけのわからん嫌がらせをされたと
しても同様に借地非訟事件扱いで書類一枚出せばことは片付き
ますよ。
建替え承諾などの場合地代の値上げとか裁判所がみとめることも
ありますが、改装程度なら小額だと思われます。

ついでに、借地権を第三者に売るケースで地主が承諾をえられない
場合、裁判所が地主の許可にかわる許可を出します。
その場合、地主が代わって借地権の譲渡を受けたいと言えば
適正な価格を定めて地主に譲渡するよう命じることになります。
もし、地主が申し出ない場合は、譲渡承諾料や地代の値上げと
ともに許可を与えることになります。

実際に40年以上の借地権を譲渡した場合1970年とみても地価は
相当の値上がりですから、借地権価格もかなりの額になります。
譲渡承諾料の相場は東京都区部なら、更地価格の１０％という
のが多いようです。

どうか悪い人に騙されないように。

　まず，結論から言うと貸主の承諾なしに賃貸することは可能ですが，以下の問題が発生する恐れがあります．

　築４０年の住宅と立地が良いと言う記述がありましたが，仮に店舗に都合が良いと言う借主が現れたとします．この場合，貸主が借りたいと思う物は，おそらく，建物ではなく土地の方になると思います．とすれば，借りたいのは土地となるので，あなたではなく，貸主との契約を結びたいか，もしくは，保証を欲しがることになるでしょう．もし，貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合，保護されなくなる可能性があるからです．
　また，相続者が３人と言うことですが，この中に利益に聡い人がいた場合に，この土地が儲かる土地であることに気付く可能性があります．現状どのような賃貸借契約がなされているのかがわからないのですが，家族が少なくなり広すぎるということが，借地の存続理由を失なっていると取られるかも知れません．
　実際に賃貸に出すとすれば，何らかの仲介業者と相談すると思いますので，もっと，実情にあった相談をされるべき問題かと思います．

というか、地代の支払いと建物の登記があるだけで借地の契約の

事実は法的になりたちます。
ですから、４０年前の借地契約書なんてなくても大丈夫。
だいたい地主は大事にとっておきますが、借地人は代がかわれば
建物登記だけで決った地代はらうだけでしょう？
借地契約書なんてなくても全然こまらないのだから見たことないはず。

宅建有資格者で一級建築士です。

まず、建物の賃貸に関しては、「特約があっても」争えば判例で無効になると
考えられます。
４０年前にそんな特約ありえないと思います。
建物も居宅・・・くらいしか書いてなくて用途変更の場合は許可云々なんて
書いてないはずです。
だって昔は、貸したら帰ってこない意識で貸してますから。
とにかく、建替え許諾もなんでも争えばすべて借家人が勝つしくみなんですよ。

逆にそれだけ強い権利なわけで、それを知らないで「使用収益の権利」を
自ら束縛するのは、いくら相続資産とはいえもったいなさすぎ。

実際、工務店に頼めば、この手の借地上の用途変更など幾度も経験して
いるから、うまく地主にも説明して「許可でなく合意」をとりつけて進めます。
底地権者には菓子折りのひとつももっていけば十分でしょう。

使わない家の地代はらったりする必要は無い。
このまま収益もないままに駆逐老朽化して
滅失したら、もう借地権は消えるのですから。そのほうが大変な事態。

せめて、建物をまもる経済活動として、人に貸して稼ぐのは当然の権利です。
あえてケンカ腰になる必要はないけど、堂々と改装して貸すことです。

建物保有を目的とした借地契約なんで、貸すこともＯＫというのが世間の常識。
また借地の上に許可なしでどんどん建物増築していたおおらかな
時代もあったんです。だって広い借地って容積めいっぱい立ててあたりまえ。それが
土地の使用収益って意味だからです。

また、改築に関しても、特約があって承諾がとれない場合でも裁判所で許可する
つまり、旧法借地権というのはそこまで「所有権に近い」ものなのです。

今の平成４年以降の借地借家法とは、すこしばかりニュアンスが違う。
私は平成２年の宅建合格者なんでそういうふうに覚えています。
私なら、底地権者に挨拶と「こんど改装してお店に貸すんですよ」とだけ
伝え、許可は求めません。

業者してます。

まずは契約書を確認しましょう。その上で借地契約の中で、その土地に建設する建物の種類・規模・用途などが決められている場合があります。今回は住宅を店舗として貸そうとしていますので、契約内容によっては借地条件の変更にあたり、地主の承諾が必要になる可能性もあります。

また自宅をそのまま貸家として貸そうとする場合でも、借地契約書に「建物を賃貸しようとする時は貸主の承諾を得ること」と特約でも付いていると、やはり制限を受けることになってしまいます。

まずは契約書を確認して、借地契約上でその様な制限がないかどうかを確認して下さい。制限が特になければ他の回答にある通り、基本的に借地上の建物を賃貸することに問題はありません。

＃２，４の元業者営業です

ご質問者様、ibmjanuary様へ・・・

仰る通り今回のケースでは「承諾なく貸せます」ですね。
申し訳ありません。建物所有者の部分を混同しておりました。
大変失礼いたしました。恥じ入るばかりです。

しつこいですが

借地上の建物を賃貸する場合には、借地権の譲渡や転貸ということにはなりません。なぜならば、借地上の建物の賃借人は、賃借している建物と別個に敷地を利用しているわけではなく、第三者に独立の土地使用収益権が与えられたわけではないからです。(大審院・昭和8.12.11)
http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/rent-ans7.h …

＞賃貸借を解除できます

というのは、借地権を買い取るという意味ですよ。
このケースの場合、そうなればそうなったでかえって質問者には
有利な展開ですよね。

これ、旧法の借地です（築４０年）
だったら、戦前からの「建物保護法」の流れですから、借地人
有利な契約です。そのへんを混同させてはいけません。

新法の規定で平成４年以降１９条がついたでけで、旧法の

契約だと推察されますから、この１９条は無視していいはず。