借家　法定更新後の解約申入れ

＃３です。

>ANo.2の補足に書いた判決（最高裁ではないですが。）は參考にはなりませんでしょうか。

以下の点が気になります
１．質問者ご自身が書かれているように、予告期間が６ヶ月である。これは期間の定めのない契約の３ヶ月と比べると長い期間である。一方質問者のケースは短い。

２．契約期間が１０年
契約目的がよくわかりませんが、居住用なら２年あたりが多いのに、１０年という期間、解約予告期間も居住用なら１～３ヶ月なのに６ヶ月としているのを見ると、この事例は、居住目的でないような気がします。居住用目的とそうでない場合、取り扱いが変わることがあります。
特に居住用目的の場合は契約時期によっては、消費者契約法が適用になることもありますので。

　補足ありがとうございます。

　ご指摘の裁判は，大家のほうが，法律よりも長期間の解約申入れ期間を主張したようですが，この控訴審判決は，「10年間の契約期間内には，大家の投下資金回収の観点からできるだけ回収を認めないが，その目的を達した後の更新後は民法の原則によることが当事者の意思」の旨述べています。
　本判決事案の更新前契約の解約条項(6ヶ月条項）が，主として大家の利益を保護するものであるのに対し，本件事案の借主からの解約申し入れ期間を1ヶ月とするのは借主保護が趣旨であると思われますので，契約条項の趣旨が同じではない以上，本件判決をそのまま適用はできないと思います。
　他の下級審判決を探したわけではありませんが，借主に有利な解約条項の更新後の効力については，最高裁判決が出ていない以上，裁判所により，判断が分かれうる事案だと思います。
　ただ，どこの裁判所でも，「当事者の合理的意思」は何かを問題にします。
　そこで，本件事案について，裁判所が，「本契約期間内であっても，借主は１箇月以上前に貸主に文書で解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができることにされているところ，契約更新後に，更新前と異なり当該解約を困難とする事情が発生することは考えられず，契約更新後も同条項の規定によるとすることが当事者の合理的意思」と判断し，更新後も1ヶ月条項によることを認める可能性はあると考えます。

探した範囲では法定更新と途中解約条項の関係についての判例などは見つかりませんでした。

多分法定更新後は、大家側は出て行ってもらいたいと考えていることが多く、借家人が出たいといえばそれほどもめないで終わるからでしょう。

法定更新と契約内容の関係については、更新料についてはよく問題になっているようで、文面によって、法定更新後についても合意がなされていたかどうかが問題になるようです。

それから類推すると途中解約条項についても、法定更新後もその条項が有効であると見なされる文面なら、有効であり、そうでないなら期間の定めのない契約となり３ヶ月という期間になるのではないかと個人的に考えています。

そういう風に考えるとこじつけになってしまうかもしれませんが、「本契約期間内であっても」とありますことから、「も」というものが「（本契約期間外はもちろん、たとえ）本契約期間内であっても」という風に読んで、法定更新後も有効と主張できるようにも思えます。
つまり契約条文がどう書かれ、それをどう解釈するのが妥当かという判断が必要であり、それ次第で変わるものと思います。。

その判断は判例などがない様子ですから、実際は争ってみなければ結論は出ないでしょうが。

　ご指摘ありがとうございます。

　自分も，再度法律と解説書をひもといてみますと，借地借家法26条1項ただし書において，「ただし，その期間は，定めがないものとする。」とされています。そして，法定更新後の解約申入れ期間について，『民法２』（我妻栄・有泉亨著：一粒社）によると，「その後は，期間の定めがない場合と同一の猶予期間で，解約の申入れをすることができる。」とされています。
　その他の書籍も３冊ほどひもといてみましたが，この点については，特に解説がなされていませんでした。特段の判例も見当たりません。

　以上のことから，この点については，ご指摘のとおり，契約更新後の解約申し出については民法の原則に帰り，借主からの申し出についても，民法617条1項2号により，３ヶ月経過後に解約の効果が生じる(すなわち，原契約の条文は原則として効力を失う）ものと解されます。

　思うに，期限の定めのない賃貸借契約においては，貸主側にも，必要な補修を行ったうえで次の借主を探すための期間が必要であり，その利益を保護する必要がある(一般取引上，新しい借主が居住するまでには，３ヶ月近い期間が必要でしょう。）と解されるからです。

　なお，617条1項はあくまで解約を申し入れられた側を保護する任意規定ですので，大家さんが３ヶ月未満の猶予期間を承諾した場合には，それによることができます。

　誤った回答をして，混乱させたことをお詫びいたします。

　借地借家法26条1項で，法定更新について，「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみな」されることになっています。

　よって，当該契約条文は，更新後の契約においても生きています。