中古マンションを売る方法について

これまでの内覧件数や反応はいかがでしたか？

不動産屋さん同士のしがらみもあるようなので、小さな会社に専任媒介するよりは、大手とも媒介契約を結んでおいた方が間口が広がると思います。私も大阪市内のマンションを昨年売却しましたが、引き合いは最大手の三井のリ○○○が一番多かったです。
あと、現在は買手市場である上場所が大阪なので、かなりの値切りを覚悟しておかないとそうそう売れない状況です。売値の下限はある程度決めておきましょう。

〇専任媒介か一般媒介か

　一長一短で難しいところですが、お尻が決まっているようなので、
　これまでの紹介客の有無、他の不動産屋の反応で判断されたらどうでしょう。
　専任→一般に切り替えると、これまでの業者はやる気が減退するでしょうが、
　やる気がある所で新規で頼めそうなところが２～３社あれば、
　既存店も含めて３～４社で仕切り直すのも良いでしょう。
　年度末引渡しだと今月が勝負です。

〇売るための一工夫
(1)営業マンへの個人的インセンティブ
　前提としては、最終の腹積もり＋αを販売価格とします。
「いつまでに、いくら以上で売れたら、
　仲介料とは別に〇〇万(＜α)のボーナスを個人的に払う」
　というようなインセンティブが考えられます。
　本当はイケナイことですが、歩合給の営業マンには魅力的です。
　有能な営業マンじゃなければ、言うだけ無駄です。
(2)瑕疵担保責任
　個人売主物件だと、瑕疵担保責任はつけない場合が多いですが、
　２～３ヶ月程度の短期でも、ついていると買主は安心します。
　但し、その分リスクは負うことになります。
(3)空室にする
　居住中の物件より、空室の方が検討客を案内しやすいです。
　二重ローンになりますが、新居に引越後に攻勢をかけることにして、
　それまでは専任媒介で尻を叩くという方法もあります。
　自分の経験では、オープンハウスはあまり役に立たなかったように思います。
(4)自費広告負担
　仲介業者は仲介料の範囲で収支をとるので、同じ物件の広告を何回もやってくれません。
「費用負担するからもっと広告しろ」ということで、広告を増やすことは、
　担当営業マンへのプレッシャーにもなります。