★住宅ローン　金利優遇について

住宅ローンについてよくご理解頂きたいのは、問題は目先の返済ではなく「利息を含めた総返済額」なのです。

どんなローン商品でも下記の鉄則があります。

繰上げ返済をしない場合の総返済額は：
（短期固定＋その後の変動金利）＞（長期固定金利）

短期固定期間に概ね借入額の1/4～1/3程度を繰上げ返済できる場合の総返済額は：
（短期固定＋その後の変動金利）＜（長期固定金利）

となるでしょう。

●短期固定の場合、注意しなくてはならないことがあります。面倒なので優遇金利は通常の金利に含まれているとします。

長期固定商品の金利が3.5％の時代に3年間は金利1.2％の短期固定を選んだとします。

3年後、長期固定商品の金利は3.5％のままでした。その時、短期固定が終わった契約者のその後の金利が3.5％か、というとそうではありません。「短期固定金利終了後の金利は長期固定金利に2％上乗せすることとなりました」というような金融機関の「金利設定」によって高くなるのです。優遇金利が1％あろうが長期固定金利よりも高くなります。

つまり、短期固定期間が終了した時点でローン金利が単純に「その時の相場金利にリセット」されるのではないのです。この設定は金融機関ごとに異なりますから、一概に何％とは言えません。

●要するに上記の総返済額の図式のように、返済額が少ない短期固定金利期間のうちに繰り上げ返済をしない限りは「得」にならないのです。

●繰り返して申しますが、短期固定金利は、近い将来の収入アップか、繰上げ返済かが見込まれる人のためにあるのです。決して「低い短期固定金利でしか返済できない人」のためにあるのではありません。これをお間違いのないように。

ご質問の答え：
(1)優遇金利はいろいろで当初１％を切る人もいるでしょう。でも優遇金利期間が終われば、金融機関は「元をとる金利設定」にします。借り換えにも手数料が高額です。繰り上げ返済をせずに、優遇金利で最後まで得をする人など存在しません。

(2)優遇金利を受けていたり、低い金利で短期固定を利用していた場合、期間の終了時点での「見直し」では高い金利設定になりますし、「借り換え」には高額（50-100万円単位）の手数料などが請求されます。低金利期間だけを利用する「食い逃げ」のようなことはできない設定になっているのです。手数料を支払っても借り換えにメリットがあるのは、バブル時代の金利（5-7％）がゼロ金利になった時代くらいのものです。

(3)大丈夫かどうか、なのは金融機関ではなくて、あなたの返済計画と返済能力です。

Ｎｏ２です。

だいたいご理解いただけたようですね。

>それとも「短期固定金利」を選択した場合、３年後は「金利設定」により、通常金利より上乗せされた金利から－1.2％となるという事でしょうか?
●そうです。その通りです。

>ちなみにこの「金利設定」は、「３年後の見直し時点に何％の上乗せがされるか」を、今回のローン契約の時点で確認することは出来るのでしょうか?
●確認できません。これは金融機関の戦略で、その時々の景気の動向を見て決めるのです。景気が良くなれば一気に金利を上げます。景気が悪いままであれば「破綻しない程度の上昇」にとどめます。いずれの場合も返済する側から見れば、楽になることはありません。
だからこそ、固定期間が過ぎたら「変動金利」なのです。つまり固定金利期間が過ぎたら「どれだけ金利が増えるかわからない」のです。もちろん法的な範囲内で5％とかの上限があります。

>その言葉に、主人は嬉しそうでしたが、私は「ただ単にからかわれている」と思いました。
●おっしゃる通りです。もともと審査に通ることが確実な人は、３社も審査に出しません。危ないからこそ３社に審査に出したのです。「（落ちると思った予想に反して）３つも審査が通ったのはこれまでいない」という意味なのです。本当にバカにした話だと思います。

●繰り返して書きます。優遇金利は「おまけ」くらいに思ってください。大切なことは「短期固定、その後変動金利」なのか「長期固定」なのか、です。この２つは金利で選ぶのではありません。今後の収入状況（返済計画）で決めるのです。

★今後、収入の伸びが期待できず、繰上げ返済も難しいようであれば、金利が高くても「長期固定」しか選択肢はありません。なぜって、金利が暴落しない限り、総返済額は「長期固定」が最も少ないからです。現在の金利はまだまだ史上最低レベルです。これ以上の金利暴落はありません。この点をとにかく理解してください。もしも、長期固定金利では目的のローン額が借りられない（月々の返済額が多すぎる）のであれば「そもそも住宅を持てる資金状態ではない」ということなのです。

★今後、収入が伸びて、繰上げ返済ができるようなら、繰上げ返済できる分を「短期固定」にして金利の低い分「得」をしてください。「短期固定」を選択するのは、あくまでも繰上げ返済ができる見込みがある場合だけです。目先の金利の低さから選ぶのでは絶対にありません。

一時的に金利の低い「短期固定」で返済計画を立てられてもそれは、ただの架空の計算です。基本は「長期固定」です。これで返済が可能であれば、余裕の分（＝繰上げ返済の分）を短期固定にして「得」をするのです。これが住宅ローンの全てです。
●ですから、資金計画によって、ローンを短期固定分と長期固定分に分割して組むのが最も安全かつ合理的です。

●何度も何度も書きますが、これだけはわかってください。繰上げ返済をしない限りは、どれだけ目先の金利が低く、優遇金利で魅力的でも、「総返済額」は「短期固定」＞「長期固定」なのです。

そして、ほとんどの方は、宝くじでも当たらない限り、30-35年間の総収入は、良くて「固定」、悪くて「変動低下」なのです。

（1）については、1％を切る人は、あまりいないと思われます。

質問者様のようなサラリーマンなら、2％台のかたが多いのでは？
（2）　保証料は、返ってくると思います。（でも、借り換えするなら、別の会社にまた保証料を払うので、いずれにしても出費ですね）
そのあたりのことは、今現在の担当者に相談しても、ちゃんと教えてくれると思いますよ。
（3）妥当かどうか・・・、その金融機関がどういうところなのか、が問題でしょうか。普通一般に知られている都市銀行とか、地元では固い金融機関なら、良いのでは？