土地を購入して家を建てる場合のローンの組み方

おおよそ先の回答で出ているのですが、

１．住宅ローンの分割融資自体は可能
借入総額４０００万円、抵当権設定４０００万円で土地のみに登記をした上で建物完成後に追加担保という形で建物を担保（追加的共同担保）に差入する。

銀行と顧客の間では、融資を受ける都度領収書を顧客側が提出して借入金額に至るような実務をする。（金銭消費貸借契約書の金額４０００万円、領収書(1)２０００万円・土地決済、領収書(2)１０００万円・建物着手金、領収書(3)１０００万円・建物最終金で一連の分割融資が終了）

２．加えて融資をする銀行としては、それぞれの融資タイミングで「融資額＜担保価格」となるようにコントロールするので、土地決済と建築資金支払に対する自己資金の調整が必要になる。

土地４０００万円、建物２０００万円に対して自己資金２０００万円の場合には、土地購入時ローン３０００万円＋自己資金１０００万円、業者への契約時・中間時の支払に自己資金１０００万円を充当して、最後の決済で残り１０００万円をローン借入するといった全体の管理が必要。（最初の土地購入時に自己資金全部を充当すると建築業者への支払ができなくなる）

３．となると土地決済の時点で建物の建築計画が固まっていないと、住宅ローンの審査自体ができない、ということになるので、土地の売主・仲介業者・建築会社・銀行との間での細かい調整が必要になってくる。（建築プランの変更位は吸収可能でしょう）つなぎ資金含めて、手数料・金利といった各論部分よりは、それだけの対応を銀行側がしてくれるのか、という所がポイントになりそうです。

４．実体験ではこれに加えて、現在居住中の物件の売却・ローン返済まで重なる三重苦案件に取り組むケースもありましたので、全体の流れ・金を貸す側・工事を受ける側の考え方を良く理解しておくことが必要になりそうです。

金融機関の貸し方にもよりますが、ひとつの『住宅ローン』で土地・建物ともに融通してくれる場合があります。

(1)　分割実行してくれる場合
(2)　つなぎ融資で先実行をする場合
この２例でしょう。

いずれにしても、土地決済の時に融資金を受け取るので、そこから利息の支払が始まると考えておいたら良いかと思います。

まずは金融機関にそのままご相談されるほうが良いでしょうね。

■金融機関にご相談ください。

■いずれにしても「住宅ローンは１つだけ」です。土地を買うのには「“住宅”ローン」は使えません。

■「土地＋住宅」一括ローンができる金融機関もありますが、条件がいろいろあります。基本的には「土地の担保価値が、融資される全額よりも高い場合」です。つまり、自己資金が相当なければならないということです。このような一括ローンは土地の値段が高い地域では使われることがありますが、土地の安い場合には利用は難しいものです。

例：土地4000万円、建物2000万円、自己資金2000万円、とします。
土地を購入する際に、一定期間内に住宅を建てることを条件として、自己資金住宅ローン4000万円を受け取り（合計6000万円）、自己資金とローンの2000万円で土地を買います。残った2000万円で家を建てます。

ダメ例：土地2000万円、建物2000万円、自己資金500万円
合計で4000万円の土地建物ですから、3500万円のローンが必要です。
この場合、土地の購入時に3500万円のローンが組めるわけではありません。土地の担保価値が2000万円しかないからです。まだ建ってもいない家を担保に入れるわけにはいきません。ですから、借りられる額は2000万円までです。

■自己資金が少ないと、土地を先に買うことは不可能です。土地を買うためには住宅ローンは組めませんから、短期で高い金利の「つなぎローン」利用することになります。もちろんお金は余計にかかります。

■問題は自己資金がどれだけあるか、です。

こんにちは。

私の場合は1本で済みました。最初に一括で融資していただけましたので。最初に土地の決済。で残りは、定期預金（別口座で）にしておき
必要な分を解約しハウスメーカーに振り込んでいました。

取りあえず銀行のローンセンターに相談をしに行く。もしくは不動産屋
もしくはハウスメーカーのローン担当に相談することをおすすめします。