質問
質問者：nekoyuki デザイナーズマンションの建築費用はいくらくらい?
困り度：
  • 困っています
 実家の建替えで居住+集合住宅を建てることとなり、いわゆる「デザイナーズマンション」が、収益面・需要面、そして居住者にとってもいいのではないかと思い、BRUTUS、ギャップ出版の本、「男の隠れ家」などを眺めつつ研究中の素人でございます。普通の一般マンションを建てる場合の建築の見積もりは中堅の建設会社さんから頂き、「法床面積(?)約720m2、施工延床面積約1000m2、専有面積約750m2、
3階建てELVなし鉄筋コンクリートで、取壊〜建築の概算費用約2億円ちょうど」
というプランを頂いています。なお、その業者さんによれば、「この場合の建設坪単価は、施工述床面積で除した約65万円くらい/坪です」というものでした。
一方、前記デザイナーズマンションに携わる建築家さんたちの書籍やHPを見る限り、建設坪単価は鉄筋の場合だいたい80万円くらい、という方が多いようです。
単純な疑問ですが、結局「建設の坪単価」って、もしかしたら××床面積が業者さんによって違うんではないか?ということなんです。このあたりいかがなんでございましょうか?坪単価の定義をちゃんとした上で、比較しないと普通の鉄筋とかのマンションとデザイナーズマンションとの比較も出来ないような・・・・・
また、(実は一番知りたいことなんですが)、そういう疑問が解決したとして、
建築坪単価を比較した場合、一般的なマンションと、デザイナーズマンションは
相場的に普通の場合で、それぞれ幾らくらいなものなんでしょうか?
希望としては、デザイナーズマンションだとしたら、現在の流行に沿って、
・ある程度実績がある建築事務所さんに設計やプランをお願いしたい
・外装や内装は「コンクリート打ちっぱなし」が基本
・単身者/SOHO/DINKSカップル等を中心とした、大きいワンルームを
といった感じなんですが・・・・・
だらだら長く申し訳ございません。宜しくお願い申し上げます。
質問投稿日時：02/05/19 16:25
質問番号：273909
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回答

良回答20pt
回答者：mike_desu 床面積当たりの工事金額はあくまでも概算予算を算出する際の目安です。実際は設計図に基づいて材料費、人件費、会社経費、利益を合算して工事金額を算出します。ですからこれはあくまでも概算（予算）でしかありません。このへんをしっかり把握/認識して下さい。『デザイナーズマンション』の定義はおいておくことにして、まず最初にしなければならないのは：
１）資金調達（自己資金、借入の手配）
２）企画/計画（対象、収支バランス）と採算性（返済計画、固定資産税、相続税など）の検討
その後に
３）デザイナー、不動産屋、建設工事業者の選定
投資は常に回収とセットです。デザイナーの選択は数多くの方法がありますので（ここでの過去ログを参照していただいてもすぐに分かります）、必ずしも雑誌や知り合いが良いとは限りません。資金調達額の他に、賃貸希望者をいかに集められる魅力的な立地、建物内容からも同時に建設費を算定する必要があります（建設後も賃貸希望者が入らない場合は返済計画に支障が生じます）。１）と２）を押さえた後の話しであれば別なのですが。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：02/05/22 17:24
回答番号：No.3
この回答へのお礼mike_desu様、ご丁寧なご回答まことにありがとうございます。
「デザイナーズ・マンション」と銘打って質問投稿させていただいてましたが、
確かによくよく考えると、まずは第一に投下資金回収計画がある、
一般的な集合住宅建設と同様でございますね。勉強しないと・・・・

既にデザイナーズ・マンションの企画・設計・運用管理という分野において
既に有名で実績があるディベロッパーさんも幾つかあるようですが、
平均で、RCだったら建設坪平均単価80万円〜、設計料は建設費の10%〜、
みたいな感じらしいです(もちろん、実際の内容次第で上下はあるでしょうが)。
駅から近いギリギリ東京23区内とはいえ、これではなかなか採算的に厳しいかな、
と、いろいろと考えて、更に頭が混乱してきました。ああ・・・・・
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