建築請負契約後に解約することになるかも．．．（長文です）

Question

こんばんは。今非常に不安で眠れません。
自営業で3年前の所得が0で、2年前350万、1年前420万、頭金400万円です。
何件かの不動産屋で2000万借りれるかどうか、といわれ次の確定申告で600万程になるので来年まで待つつもりでした。
そんなとき、TVで盛んにCMをしている○○住宅販売の前を通り、来年はローンが組めるか相談しました。
すると今でも4000万円の家が購入できる。来年4月の子供の入学に間に合うと言われ、驚きました。ただ、利息が4％ほどになるかもしれないとのこと。断りましたが、審査のゆるい金融機関があり、2.65...上手くすれば1.8%くらいで借りれるかもと言われ、建築条件付土地の売買契約をし、ローン審査をお願いしました。高金利なら、土地に希望の間取りが入らないといえば手付金は全て返すので安心するようにとのこと。
平行して設計をしないと間に合わないといわれ、設計士と打合せをし、建築請負契約も結びました。その時も高利息なら買えないと言いましたが、解約できるので大丈夫といわれました。

馬鹿だったと思います。
ローン審査結果、追加資料を次々に請求され、当初予定過ぎても結果が出ません。建築請負契約書に解約は契約額の10％と記載されています。口頭で解約できると言われたのは、「違約金を払えば」ということだったとは。

解約を申し出ても土地と建物の10％、計425万円払うしかないでしょうか。
しかも、設計士の話では受け渡しは6月になるとのこと。営業に再確認しても、設計士は余裕を見たがるから、4月上旬の小学校入学にはなんとかなります、といいます。

何か良い減額方法などないでしょうか。よろしくお願いいたします。

noname#25310 · Accepted Answer

＃3です。
私は不動産の専門家ではありませんので、アドバイスに間違っている部分もあるかもしれません。よけいに混乱させてしまったりしたら申し訳ないです。でも私も家を購入するとき、いろんな物件を見て、何十社もの不動産仲介業者とつきあって、契約に関することは宅建資格が取れるほど勉強しました。
経験と知識は多少ありますので、わかる範囲でお力になれたらと思います。参考程度に読んでください。

＞1）虚偽の申告ということで、その銀行ではブラックリストにのり今後ローンが借りられないということもあるでしょうか。

今回、虚偽の申告をしたのが不動産屋経由であったなら、あなたに責任はありません。むしろあなたは被害者ですから、きちんとそのことを銀行に言いましょう。「不動産屋が虚偽の申告をしろと言ったから、間違った申告をしてしまいました。」と。それ以前に、不動産屋に「虚偽の申告をしろとそそのかしたのはそちらですから、この銀行に営業さんから詫びてください。」と主張しましょう。
厳密に言うと、不動産屋に任せたといってもローンを申し込んだのは質問者さまですから、虚偽の申告をした責任はあなたにあります。
けれど大抵の不動産屋斡旋のローンは、不動産屋が手取り足取り、「この書類を用意して」という風に進めますよね。
その段階で不正があれば、やはりこれは不動産屋が悪いですし、銀行もそれくらいは事情を呑んでくれるはずです。
ブラックリストというのは借金などの信用情報のことですから、虚偽の申告をしたことについては大丈夫でしょう。それに自首するならば問題ないと思います。

2）信用保証協会に話がいっていた場合も同様でしょうか。

多分大丈夫だと思います。あなたの虚偽の申告は貯蓄の増額と、給与証明の水増しですよね？
給与証明というのはローン審査には関係ないんです。一年分の源泉徴収表がないとローン審査自体にかかることはできません。

＞3）本当に真実の申告をしたか確かめることはできるでしょうか。

普通は会社の発行した源泉徴収表や自治体の発行した課税証明書などで審査しますから、これらの書類は真実といえるでしょう。

＞4）不動産会社経由の現在のローン審査をキャンセルして、自分で銀行に出向いて審査しなおしてもらうことは、、、難しそうですよね。

不動産屋斡旋のローンがローン特約に指定されているなら無理でしょう。
でも不動産屋が不正をしているならその時点で契約不履行をしているのは不動産屋なので、契約そのものを解除する権利があると思うのですが。

まともにローン審査にかけた場合、年収420万で3000万超のローンは、まず通らないです。
だからりそな銀行や山梨中央銀行や横浜銀行のようにまともな金融機関ならばまずは通る心配はありません。
ただ不動産屋と癒着のある信用金庫などでは通してしまう可能性もありますね。

＞「真実の申告をします」と言って逆に不利になるとしたらどのようなことがあるでしょうか。

そもそもローン債務者は誰ですか？
ご主人一人でしょうか。給与証明の改ざんをしたのは、奥様の分でしょうか？
虚偽の申告をしたといっても、もともとローン債務者と関係ない人の分ならば何も問題ありません。
それにご主人一人の年収が420万ならば、まずローンは通らないです。

noname#25310 · Answer

＞お金を親兄弟に借りて一時的に貯金を増やした残高証明や、私の就職したばかりの会社に予定年収額を水増しして給与証明書を書いてもらい、提出しています。

親兄弟に借りたのは問題ないですが、予定年収額を水増ししたのは、あなたもローン債務者になるとしたら、問題です。
つまり虚偽の申告、不正行為ということです。
このことをそそのかしたのが不動産業者であるなら、銀行に言う前に不動産屋に「虚偽の申告をするのは不正行為ですので、それでローンを通してもらう義務はありませんので、真実の申告をします」とはっきり言いましょう。

＞違約金を言われた場合、間取りがあわないといえば解約できると再三言われたこと

それは間取りがあわなければ建築請負契約をしないで解約できるという意味です。建築請負契約をしてしまったのなら、もうあとの祭りです。

＞『高金利なら購入できません。・・・・・・
・・・・・・
『契約書どおりに後で425万円支払うように言いませんか？』
「私はそんな人間じゃないですよ」
『そのことを一筆書いて印をしていただけますか』
「私個人であれば構いませんよ」

騙されないように気をつけてください。
口頭ではいくらでも言えます。
録音をしていても、すでに契約書という書面が存在するのですから、質問者さまの方が不利です。これが契約前のやり取りを録音していたのならば多少は有利なのですが。
不動産屋の営業はいい人に見えても信用してはなりません。
一筆もらうことについても、これは不動産屋の常套句です。
「私個人であれば」というのでわかると思いますが、営業マン個人のサインなんて効力はないんですよ。契約書がすでにあるのだから。

私自身、違法建築の物件を購入しそうになった経験があるのですが、その時の営業はとても「いい人」に見えました。
「皆さんに喜んでもらいたくてこういう家を企画したんです」とか
「住宅の検査はしていいですよ、一筆書きますよ」
「住宅保証は10年ついてますよ」
などと優しく言われたら、いい人だな－と思うじゃないですか。
でも後で目が覚めてみると、本当に喜んでもらいたいなら違法建築なんてしません。
検査をしても核心部分はわからないから容認するのです。
住宅保証といってもその会社独自の保証でした。（会社が倒産したら保証なんてなし）

質問者さまも、今回の建築条件付の購入経緯を見ていると、どうしても不動産屋のやり方はまともではありません。
営業マンの人間性などに騙されないように、毅然とした態度で、不正があれば堂々と訴えましょう。

noname#25310 · Answer

#1です。
とりあえずまだローン審査の結果は出ていないのですね。
ローンは不動産屋の斡旋でしょうか。それなら無理やり通される可能性もあります。
「胃癌で・・」というのは、実際に本審査前に体調不良を言ったことにより却下されたという事例があるのです。銀行は健康状態まで調べる術はなく、バレることはありません。
自己申告で病気だといえば、銀行としてはそれを無視して融資することはできないということです。
でももうすでに本審査の団信の告知もしてしまったのなら、この方法は使えませんけど。
それに体調不良であることを知っていながら契約をした・・と取られたら、ローン特約の適用外になってしまう可能性もなきにしもあらずですが。
銀行に直接行って審査を落としてもらうというのは、やらない方がいいです。これは不動産屋が銀行に聞けば簡単にバレるからです。

今からサラ金に借金する方法などもよく使われるようですが、これは11月20日までに信用情報に載るにはもう間に合わないですし、故意的にこういうことをすればローン特約の適用外になることもあります。それにあなたの信用情報にも傷がつき、今度家を買うことが難しくなります。

＞日付の記載はありませんが、着工日前でも企画料調査料として10％発生すると記載あります。

望みがあるとすればここです。
企画料調査料ということは、いわゆる違約金とは性質が違うと思います。
なので急げばまだ、免除してくれるかもしれません。
今回の場合、業者のやり方にも多少、悪質な面があります。
相手が素人だからと解約できるという言葉を巧みに使って、契約をさせた部分は責められるべきです。
そこを引き合いに出し、「企画調査料の425万は減額してもらえませんか。でないとこちらも消費者センターや不動産協会に相談するつもりでいます。」と交渉してみましょう。

ただ内容を詳しく読めば読むほど、質問者さまの方に非があることは否めません。
相手は説明義務は一応果たしていますし、質問者さまが契約内容をよく確認しなかったのです。
それに建築条件付というのは、建築プランが気に入らなければ白紙解約できるというもので、金利が高かったらというのは解約する理由にはならないのです。
交渉してもかなり不利にはなることは覚悟されたほうがいいと思います。

noname#25310 · Answer

まずは早急に、契約書を確認してください。
手付金と違約金とローン特約についての条文はありますか？
ローン特約の期限日はいつですか。もうローンは通ってしまったのでしょうか、通常年収400万で4000万のローンは通りません。
不動産屋が無理やり通す可能性もありますが、ローンが落ちたら速やかに申告して特約で解約しましょう。
違約金の発生はいつからになっていますか？
こういった日程については契約書に明記してあるはずです。
契約時の重要事項説明をきちんと聞いていませんでしたか？
もし契約書に明記されていなくて、重要事項説明もされていないのならば、違約金を請求される筋合いもないことで、その点を「弁護士をつけて争います」と言ってやってください。
でも契約書に書かれていて説明も受けているならば、これはもうどうしようもないことです。
あるいは建築条件付土地であるなら、建築請負計画は3ヵ月後までする必要はなく、もしそそのかされてしたのならば、これも業者が悪質なのです。
でもこれも自分が承知して契約してしまった以上は、裁判にかけても無駄でしょう。

厳しい言い方ですが、契約の時に確認しなかったならそれはもう、買主の自己責任で、違約金を払うしかないでしょう。
年収400万で4000万の家を買うのは破産必至です。よけいなお節介ですが、これは425万払って解約するのが得策です。
まだ審査が通っていないならば銀行に行って口頭で「実は胃癌になってしまって」と言うのも一つの方法です。あまり誉められたことではないですけどね。

建築請負契約後に解約することになるかも．．．（長文です）

＃3です。

この回答への補足

＞お金を親兄弟に借りて一時的に貯金を増やした残高証明や、私の就職したばかりの会社に予定年収額を水増しして給与証明書を書いてもらい、提出しています。

この回答への補足

#1です。

この回答への補足

まずは早急に、契約書を確認してください。

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