農地転用と建ぺい率と名義

Question

この度、妻の父親名義の農地（田）４００平米を宅地にして、新築する事になりました。
そこで質問があります。

■妻の父親より、農地転用する際に、家の図面が必要と言われたので急いで、HMの図面を用意して渡しましたら、行政書士の方から４００平米の土地なので、建ぺい率が２２％以上の８８平米必要と言われたので（その図面では少し足らなかった）もう一度図面を作成して、８９平米の図面を用意し農地転用しました。
　しかし、ここにきて予算の関係上やデザイン、気に入った間取りにしたら、８３平米ぐらいになってしまいました。このままでも、問題なく建てる事が出来るのでしょうか？
問題があるとすれば、建てた後に、どの様な問題が予想されますか？

■また、土地は妻の父親名義になりますが、夫の私でも私名義の家を建てる事は出来ますか？HMは可能と言いましたが、共同名義にしないと無理っぽい話を知人から聞きました。

よろしくお願いします。

sekkeiya · Accepted Answer

>問題なく建てる事が出来るのでしょうか？

あくまで予定での申請ですので全く問題ありません。
一般的には母屋とは別に物置や車庫を造る予定にすることが多いですね。

>夫の私でも私名義の家を建てる事は出来ますか？

ご質問は調整区域で開発許可が必要なのでしょうか？
開発許可が必要な場合は許可内容（分家許可等）によっては奥様（土地所有者の実子）名義でないと開発許可が下りませんので、融資を旦那様名義で受ける場合には建築確認等は連名での申請となります。
ただ、地域によって取り扱いが違いますので一概には言えませんが、最近取り扱いが改正された「３４条８の３」や「８の４」での許可であれば、旦那様名義で許可になるものもあります。
プロであるＨＭの担当者が可能と言っているのであれば大丈夫なのでは？
（その知人がプロでないなら最新の知識があるとは到底思えません）

sakuma1026 · Answer

回答させて頂いている同士ケンカしてもしょうがないので謝ります。間違えありすみませんでした。
表題部の地目は現状と異なる場合もあり変更するしないは所有者の責任の範疇です。また民法では自由契約ですから、表題部の地目の種類で賃貸借契約締結した場合無効なんて聞いたことありませんなにか誤解なされていませんか？
　またご質問者さまには、すみませんでした。
それと固定資産税はそうですが、住宅控除も次年度になりますのでご注意してください。時限立法ですから無くなってしまうかもしれませんご注意、それと取得税、都市計画税も４０平米以上～上限ありの条件を満たすと１/３、１/６に該当しそうですので○税事務所でご確認を、登記と同時法務局から役所と税務署に発送されますが、念のためにご確認を、ではまた失礼いたしまた。

dr_suguru · Answer

＞義父に調べてもらいましたら、調整区域ではありませんでした。

定借であろうが、なかろうが、市街化なら問題なし。
建物名義も税務署に説明できれば問題なし。
翌年、調べがきます。

ただ、開発許可は市町によって、政令で３００m2以上で開発許可になる場合があります。

http://www.city.abiko.chiba.jp/index.cfm/14,430,62,43,html

dr_suguru · Answer

＞とありましたが、市街化調整区域に住んでますが
大東建託、レオパレスなどの大手が賃貸してます。
許可てだれがするの、いい加減な回答では？

調整区域の既存宅地ならアパートで定借は理解できます。

今回の相談は地目が「田」ですので大東、レオパレスなど、アパートは建築不可です。

地目「田」で定借はありえません。

sakuma1026 · Answer

訂正します
登記簿の地目変更は、工事着工後で組体まで上がれば
変更可能です。法務局の方みにきます※建物ありきでわなく建物が完成前でも可能です。
今から建築されますと、なんだかんだと月日が経ちますが、1月１日以降の保存登記ですと来年度の固定資産は
農地のままてすみます。その以前にされると固定資産と
都市計画税がかかります。

sakuma1026 · Answer

市街化区域内ならわかりますが、調整区域内許可には、定借は当てはまりません。
※定借で許可はでません。

とありましたが、市街化調整区域に住んでますが
大東建託、レオパレスなどの大手が賃貸してます。
許可てだれがするの、いい加減な回答では？

dr_suguru · Answer

補足します。

＞調整区域内の農地に家を建てる場合は農業委員会に５条申請をして宅地にしてからでないと建築許可が下りなかったと思います。

調整区域内は、都計法と農地法は同時許可です。
さきに、農地法の許可は出ませんよ。
農家住宅、農業用倉庫などの都計法適用除外は別です。

それと、「宅地」にするのは、建築確認副本を付けて地目変更登記をしないと宅地になりません。
※建物ありきです。

＞HMにもしもの時に賃貸借契約や定期借地とご相談なさると、

市街化区域内ならわかりますが、調整区域内許可には、定借は当てはまりません。
※定借で許可はでません。

sakuma1026 · Answer

「使用賃貸より賃貸借契約や定期借地など・・」というのは、お金を払って貸してもらうと言う事なのでしょうか？
それとも、一筆書いてもらうと言う事なのでしょうか？

HMにもしもの時に賃貸借契約や定期借地とご相談なさると、すぐピーンと意味が分かると思います。それかご自分で用意するには少し大きめの文房具屋さんで日本法令あたりから販売している賃貸借契約や定期借地の定型文販売で十分かと。
　契約して金銭を支払うと意味です。まず親御さんはお金要らないとおしゃるでしょうが、あどで時系列が分かるように銀行入金などで・・税制面や権利の問題で、その書類は使う機会がなければ使わなくて良いのですから

あと、もし妻が義父より先に亡くなった場合はどうなるのでしょうか？

奥様にご兄弟いらしゃいますか、また時期にもよりますよねー、価値観の違いでなんとも・・・私個人の意見ですが、婿養子ならともかく近くに住んでいるだけでは居ずらいかなー関係ないと言えばそれまですが。

sakuma1026 · Answer

私もほぼ同じような状態で、妻の両親の土地に家を以前建てましたのでご参考に

　おそらく調整区域内の農地に家を建てる場合は農業委員会に５条申請をして宅地にしてからでないと建築許可が下りなかったと思います。そのときに子や孫などの条件を満たさないとだめだったので、家は妻と共同名義にしました。（地域により違いありと思います）
　建ペイ容積は一種住専と同じだったと思いますので、８９平米の土地に８３平米の延床でしたら問題ないと思います。

　お節介なことかも知れませんが、将来ご両親の相続時や妻との離婚時などを考えて、使用賃貸より賃貸借契約や定期借地など、今このときに作成しくことをおすすめします。私事ですが、義父が亡くなり妻の実の兄弟とその配偶者とやな思いをしています。

すばらし家族の城が早く完成するといいですね。

sekkeiya · Answer

No.１ですが、少し補足させていただきます。

農転や開発は土地についての許可ですので予定建物自体が申請時と変っていても問題ありませんが、建築確認や適合証明については建物についての審査となりますので、こちらは計画変更等の手続きが必要となりますのでお間違いなく。

農地転用と建ぺい率と名義

>問題なく建てる事が出来るのでしょうか？

回答させて頂いている同士ケンカしてもしょうがないので謝ります。

＞義父に調べてもらいましたら、調整区域ではありませんでした。

＞とありましたが、市街化調整区域に住んでますが

訂正します

市街化区域内ならわかりますが、調整区域内許可には、定借は当てはまりません。

補足します。

この回答への補足

「使用賃貸より賃貸借契約や定期借地など・・」というのは、お金を払って貸してもらうと言う事なのでしょうか？

この回答への補足

私もほぼ同じような状態で、妻の両親の土地に家を以前建てましたのでご参考に

No.１ですが、少し補足させていただきます。

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