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商売がうまく行かず、住宅ローンが払えなくなってしまいました。金融公庫、年金、銀行ローンが残3000万円ほどあります。払ったり払えなかったりで2年ほど過ぎましたが、とうとう公庫の方が来て競売にすると言い渡されてしまいました。マンションの時価は1000万にもならないと思います。マンションを手放すのは仕方ないとしまして、後々の事も考えて競売を待つか、任意売却にするか悩んでいます。店があり保証金として500万円を、大家さんに預けていますが、取られてしまうのでしょうか?商売は続けられるのでしょうか。
アドバイスをお願いいたします。

A 回答 (5件)

>知り合いが競売になったらその後の取立てはないけど、任意売却ならずっと来るぞと言われました。



近い友人が「任意売却」をやりました。
競売後、任売後の残債務の支払いですが、どちらも支払いは残ります。 競売後「自己破産」をしたのであれば「残債務の支払いは免責」されます。 これは任売でも同じです。
私の友人は下記の会社を利用したと言ってました。

参考URL:http://www.yomigaeru.org/
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この回答へのお礼

ありがとうございました。任意売却の方向で検討してみようと思います。

お礼日時:2005/10/13 20:25

 競売か、任意売却かを考える前に、全負債はどれくらいあるのか、収入や財産はどれくらいあるのかによって総合的に判断されるべきだと思います。


 現在わかっているのが、住宅ローン残債計3000万円、商売のため借り入れている店の保証金500万円です。また不動産の名義は次男の方と共有名義だということはわかります。一方次男の方がローンの債務者(連帯債務含む)になっているのか、また仮になっているとしたら公庫、年金、銀行すべてなのか、一部なのか、また次男の収入がどの程度なのか、一緒に仕事をしているのか、別の仕事をしているのかよくわかりませんのでここで回答を出すことは不可能です。
 詳しくは、弁護士や債務整理問題に詳しい司法書士に相談すべきですが、参考としていくつかの対処方法を記載します。
(1)負債が住宅ローンのみで、次男の方も債務者になっており、かつ二人で協力すれば、支払いが可能である。(家や事業を守る意思がある場合)
 公庫から競売の通知が来ていることから相当の滞納があると思われるので、次男と二人で住宅ローン特別条項つき小規模個人再生の申し立の検討ができる。
(あなたの無担保の事業系借金や、消費者金融などの借り入れが計5000万円以内の場合も含む)
(2)現在の収入、負債額から返済は不可 
 自己破産しか方法はない。
 この場合、法人組織にしてかつ法人の負債も多い場合は、法人の破産手続きも合わせて行う必要が出てくると思われます。
 そして次男が連帯債務者になっていれば、次男に対しても債務整理を検討する必要があるでしょう。
(3)住宅を売却すれば(任意売却)、残債の支払いが可能(住宅ローン以外に借金がない場合)
 この場合は、ご質問にあるよう任意売却がいいでしょう。但し、次男の方に共有持分があるので、次男の持分も一緒に売却する必要があること、更に次男の方が連帯債務者になっている場合、残債について次男にも返済義務が残ることは注意が必要です。(住宅ローンの場合あなたの持分のみの抵当権設定は考えられないため)
 なお住宅ローン以外の債務があり住宅を守る必要がない場合、一定の要件のもと小規模個人再生手続きをとり元本最大8割カットという方法もあります。(ただこの場合破産のほうが早いかもしれませんが)
(4)競売の場合
 例え競売であっても、もし残債があれば、任意売却同様返済の義務はあります。債権者に保証金500万円があることがわかれば、後日訴訟等を起こした後、その結果をもとに差し押さえをかけてくると思われます。また次男が連帯債務者になっている場合は、次男にも財産があることがわかれば、同様です。(例次男がサラリーマンで、かつ債権者が勤務先を把握している場合、給料の差し押さえをするなど)

 事業の件ですが、どの方法でも金融機関のブラックリストに載っているでしょうから借り入れは不可能だと思われます。したがって借り入れをせず事業ができるのであれば継続は可能、無理であれば不可能でしょう。なお高金利の商工ローンは、一時的な延命になるでしょうが、保証人をとるため、保証人に莫大な迷惑をかけることは間違いないと思われます。したがって高利の商工ローンに手を出すべきではありません。

結論
 いずれにせよ、連帯債務者になっている次男を巻き込まないで債務整理をすることは不可能なので、次男への影響を最小限に食い止めるため、早期に弁護士等の専門家に相談すべきです。
 

この回答への補足

ご回答いただきまして、ありがとうございます。幸い住宅ローン以外の借金はないです。次男はサラリーマンで年収が300万位で子供2人です。当初は同居していましたが、結婚を機に別居いたしました。私は自己破産になっても仕方ないのですが、次男には迷惑をかけたくありません。また、商売は事業と言えるようなものではなく、クリーニング屋を営んでいます。

補足日時:2005/09/25 09:18
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共有物件の「競売」は、あくまで「債務者の持分」しか対象になりません。



従って、その物件を「競落」しても落札者は事実上占有する事は出来ませんので、競売は不成立ということになるでしょう。

少し気になるのは「別世帯の次男」とのローンの形態ですが「相互保証」になっていないでしょうか? その場合、次男に支払いの義務が生じてくる虞があるのですが?

また、支払いは全てあなたがしており、次男は事実上支払いをしていなかった、という事になれば次男も今回の件で「当事者」になると思われるのですが如何でしょうか?

つまり、競売の対象者は「あなたと次男」ではないのかと気になります。

商売の件ですが、この物件のほかに他の「不動産等の資産」を所持していなければ可能ですが、500万円の保証金は「債権者」から請求されますので、事実上、店舗賃借契約を解約して返済しなければならなくなりますので、難しいと思われます。 

但し、どなたかから、この500万円を借りて保証金を継続すれば可能です。

出来ればしっかりとした再建計画を立てて、債権者ともう一度返済に関して話し合いを持てれば宜しいのですが、一度相談なさっては如何でしょうか?

この回答への補足

ご回答いただきまして、ありがとうございます。次男とは公庫、銀行ローンの二つが連帯債務になっています。500万円を借りるのは、返すめどが立たないので難しいと思います。

補足日時:2005/09/25 09:10
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〔任意売却〕を行うには、債権者の協力が絶対条件になります。



1.対象となる不動産の所有者(債務者)また連帯債務者保証人に債務返済に充てられる不動産等の資産が他に存在しない事

2.対象となる不動産の所有者(債務者)また連帯債務者保証人に債務返済能力がないことが、第三者に証明できる事(収入と生活費等の支出、返済額を考慮した場合に明らかに返済不可能である事)

つまり、マンションの売却価格は最高1,000万円とすると、マンションを処分した場合2,000万円の債務が残ります。

そしてこの債務を精算しない限り、その物件から抵当権を抹消してくれません。 

すると、〔抵当権付の物件を購入する人は、まずいません〕ので物件の処分は出来ない、ということになります。

そこで〔実際に任意売却を行なうには、複数の債権者に対して担保不動産の売却を認めてもらう、競売申立を取下げてもらう等の交渉をする必要があります〕

然し、これは一般の債務者には非常に難しい交渉です。

従って、専門家に相談する事をお勧めいたします。

また、〔保証金として500万円を、大家さんに預けています〕との事ですが、上述したように、全ての資産を提供する義務がありますので、残念ながら手元に置く事は不可能です。

まとめますと、

1.競売が実行される前に、任意売却の話を債権者に了解されない限り、実質上「任意売却」はできない事になります。

2.競売であれ、任売であれ、あなたの債務は原則として「永久」に自然消滅することはありませんので、一般的には「自己破産」の方法を採る事になります。

3.どちらがいいのか、との質問に対しては「任意売却」が出来ればそれに越した事はありません。

(債務総額が少なくなる可能性がありますし、社会的にこれらの事実を公表される事もありません。また、交渉によっては引越し代、等の費用を一部負担してくれることもあります)

参考URL:http://www.century21kosen.co.jp/yoro/baibai/nini …

この回答への補足

詳しくご説明いただきまして、本当にありがとうございます。身勝手な相談で申し訳ありません。商売は続けていけるのでしょうか?残った債務については少しずつ返済していければと思うのですが。それと名義は別世帯の次男との共有になっています。公庫等のローンも共有です。私が自己破産すれば、次男にも迷惑をかけると思いますので、どうしていいか悩んでいます。

補足日時:2005/09/24 20:39
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競売か任意売却かどちらがいいかといわれれば、任意売却の方が、通常はよい値段で売れます。

ですが、買い主を捜すのには時間が必要ですね。

競売の場合には、特定の時に特定の買い主、それも不動産の専門家のなかから、買い主を探すので、買いたたかれます。場合により、数百万の差が出ると思われます。

ご商売の方は、これだけではお答えは難しいです。借入金3000万で、マンションが1000万とすると、かなり厳しいとは思いますが・・・。

この回答への補足

早速ご回答いただきまして、ありがとうございます。
私も60歳を超えておりますので、今から就職も難しいと思いますので、虫のいい話ですが、商売は続けていければと思っています。知り合いが競売になったらその後の取立てはないけど、任意売却ならずっと来るぞと言われました。住宅ローンさえなければ何とかなりそうなのですが。自宅だけで済む方法はないでしょうか。

補足日時:2005/09/24 16:42
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