質問
質問者：ououinu 不動産の鑑定（査定）を依頼するには。
困り度：
  • 暇なときにでも
 売りたい土地があります。不動産屋さんの広告等をみると「査定無料」とあるのですが、無料でお願いしてしまうとそのままその不動産屋さんで取引をお願いしなければならないような気がしてしまいます。だいたいの相場を知りたいのですが、「不動産鑑定」というのは不動産屋さんが行う「査定無料」とは全く違うものなのでしょうか？できればある程度の費用を支払ってでも大体の金額がわかると助かるのですが。また、不動産屋さんに無料で査定してもらっても、売買そのものは他の不動産屋さんに依頼しても大丈夫でしょうか？
質問投稿日時：05/08/27 10:17
質問番号：1607960
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回答

良回答20pt
回答者：matthewee １．「売りたい土地」が宅地か、農地か、それ以外（山林、原野、雑種地など）の地目かで価格査定の精度に、相当のブレが出てきます。
　一般に、宅地は取引事例が多いので価格査定の精度は高いのですが、農地やそれ以外の地目の土地では、価格査定や鑑定をする人によって、土地の価格は相当の幅を持って語られるので注意が必要です。

２．さて、「売りたい土地」が市街地の宅地であれば、固定資産税の評価額と、相続税の路線価を基にだいたいの金額がわかります。

　市町村が課税する固定資産税の評価額は、宅地の場合に限り、公示価格ベースで算定したときの時価の７０％相当なので、この土地の評価額を０．７で割り戻せば、おおよその時価を出すことができます。
　例えば、土地の面積２００m2、固定資産税評価額１４００万円であれば、１４００万円÷０．７＝２０００万円（１m2当たり１０万円）と試算できます。

　相続税の路線価は、公示価格ベースで算定したときの時価の８０％相当なので、この土地の評価額を０．８で割り戻し、画地計算を行えば、おおよその時価を出すことができます。
　例えば、１m2当たりの単価を示す路線価が８８０００円であれば、８８０００円÷０．８＝１１００００円と求め、これに画地計算（例えば不整形地補正率０．９６）を適用して１０５６００円と試算できます。面積２００m2を乗じて、約２１００万円と計算できます。
　国税庁ＨＰから、全国の路線価のページを貼っておきますので、試算してみて下さい。
​http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm​

　市街地の宅地であれば、例示の場合、２０００〜２１００万円前後が相場であろうと推定することができます。

３．宅建業法では、報酬は成約の場合にしか請求できないので、「査定無料」と広告を出している業者には、ご遠慮なく、査定を依頼されたらいいと思います。店頭で聞かれるだけなら、住宅地図を広げて、だいたいの相場を教えてくれると思います。
　１業者に絞らずに、複数の業者に査定を依頼するのがコツです（業者によって、得意な地域や物件があるので）。

４．不動産の鑑定評価は、一般に裁判や相続、抵当証券発行などトラブルのある土地について、依頼者が要求する価格を不動産鑑定士がもっともらしく証明するためのものなので、単に相場を知りたいという目的でしたらあまり意味がないと思います。
　鑑定報酬も１件当たり数十万円以上と高額ですし、３〜５件程度の古い取引事例だけで評価額を鑑定していることが多いです（土地の鑑定評価で、原価法を使っている評価書など皆無といっていいです）。

　売却を前提として土地の相場を把握したいのなら、取引の現場を知らない不動産鑑定士に依頼するよりも、複数の宅建業者に当たるほうが正確な情報が得られます。
　もし、「ある程度の費用を支払ってでもいい」とお考えなら、宅建業者の担当者に個人的に数万円のチップを払うことで、優先的に情報をもらうことも可能だと思います。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：自信あり
回答日時：05/08/29 20:15
回答番号：No.4
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

良回答10pt
回答者：geebee >
屋さんに無料で査定してもらっても、売買そのものは他の不動産屋さんに依頼しても大丈夫でしょうか？
>
大丈夫ですよ。不動産屋によってその位置づけの重さは違うでしょうけど、「査定無料」っていうのは不動産屋が売り主を呼び込むための営業なのですから。初めに「未だ売らないけど幾らくらいなのか知っておきたい」って言って依頼してみたらいかがですか。営業担当や不動産屋次第ですけど、周辺相場や売り方なんかについても話しを聞けると思いますよ。

私がマンションを売ったときはそうやって、結局は無料査定して貰ったところとは別の近所の不動産屋に仲介を依頼しました。売るときには、無料査定してもらったところも含めて数社を呼んで、売り出し計画の話しを聞く/提案を受けるという形で面談を行って業者選定しました。

No.1さんが書かれているように、高い査定を提示する業者が居ますからお気をつけて。査定金額が高くても高く売れるというわけでは無いので。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：05/08/27 20:57
回答番号：No.3
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)
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