駐車場販売の会社を立ち上げたいのですが、勝算はあるでしょうか？

仮に一区画５００万として、それを相場で賃貸に出した場合の年利回りは3.12%ですよね、空き期間のリスクや管理費、税金関係を考慮すれば、投資としては成り立たないように思います。

（大規模な立体駐車場で販売価格を下げるとか、好立地で時間貸しが出来るとかならまた話は別でしょうが）

となれば、近隣の人の実需用がメインになりますが、基本的にほとんどの銀行でこういった駐車場の購入にはローンが付かない為、一般の人にはかなり買いにくい商品となるんじゃないでしょうか？
もちろん現金で購入するお客さんも居るでしょうが、販売にかなり苦戦しそうな気がします。

建て売り等に適さない特殊な地形の土地を格安で手に入れられるなら、こういう方法もありかとは思いますが、販売面でかなりしっかりした計画を立てないと厳しいと思います。

こういうところは否定的な意見が多いのは

当然ですので、肯定的な意見を

時間貸しと月極めを両方できる
駐車場にして、近くの企業と来客用の
一時的な駐車場として提携するのです。

双方メリットがあると思います。
あとは、損益分岐点だと思いますね。

埼玉の和光市駅から徒歩圏のそう遠くない住宅地（市街化区域）なら坪１００万円程度でしょうか。

　一戸建てなどによくある車１台分の駐車場敷地は約４～５坪。（賃貸駐車場ならもうちょっと狭い）　道路から自分の駐車スペースまでの共有部分も割り振るならば、地型にもよりますが、車１台につき８～１０坪近くは必要ということでしょうか。　場合によっては１千万円近くになりますね。

>結局遊休地の間つなぎでしかないのでしょうか？

ですねぇ。人が住めるのとは違いますし。
それに駐車場は、住居からの距離に制限が
ありますので、遠くだと持つ意味もありません。

他の方が書かれているとおり、管理コストの方が
高くなるだけで、儲けは出ないと思います。

「事業は空想の中から始まる」といいますから、いろいろと考えてシミュレーションしてみるのも楽しいことではあります。

しかしただ、夢を広げるだけではいつまでも空想の中でしかありません。必要なのはそれが現実に可能なのか、検証することです。
検証するには２つの方法があります。
１は、その事業の構造を分析し、正・負の可能性を多角的に検討することです。
貴方の考えの欠点は自分の都合のよいように一方的に利用者サイドの価値に注目していることです。貴方の既所有の土地をそうするのなら勝手ですが、購入して販売することを事業とするなら、土地の売り手も儲かり、購入者にも価値があり仲介する自分も利益となる方法でなければ意味がありません。言い換えれば、買付から販売までに付加価値がつかなければ事業となりません。
土地はまとまってこそ価値のある物件です。また、更地では高値では売れません。だから、住建メーカーはわざわざ建売にするのです。さらに高地価のところでは高層階のマンションにして分譲します。一つの土地に何層も区分所有が重なり、土地付きといっても一軒の所有する土地は名目上わずかでしかありません。また、バブル崩壊といっても日本人の土地信仰は相変わらずで、定期借地権住宅も土地が供給されず低迷しています。売り手がいないのです。また、２～３坪毎に区割りして売るつもりかもしれませんが、駐車場は導入路など１／３から１／４の共有部分を必要としますし、それは必然的に売れ残り、また、その部分に関して舗装や税金や維持管理コストもかかるものを誰が負担し、誰が管理組合などつくって管理すると思いますか。個別に所有になれば、転売され、所有も用途もそのときの都合で変化します。代わった所有者をどうするのですか。家庭菜園にしても、となりに倉庫などのプレハブなどを立てられて日照が遮られたらどうですか、それならいい方ですが、ゴミのようながらくたを積み上げられたらどうですか。墓石を立てられたらどうしますか。個人所有なら管理を請け負う者も迂闊に口は出せないでしょう。
事業を考えるとき、自分の都合勝手で物事は進まないことを認識しないといけません。
商売は客がいて、取引先があるということです。そのそれぞれが納得でき、様々な要素が整理されて事業としての体裁をつくられるのです。
駐車場は他の方の言うように、あくまでも遊休地の有効活用策で一時的なものです。それを細かく分割して売ることは現実的ではありません。その時点でこのアイデアはボツということになります。
２には、そこまで考えなくても、東京都周辺だけでも賃貸の青空駐車場とそれを管理する不動産会社は万単位であるでしょう。日頃本職の彼らが貴方が思いつく程度のことを考えつかないとでも思っているんですか。そして、おそらくそんな小分けの分譲販売は１社もしていないでしょう。それだけで、この発想が十分無意味だと理解できます。
新しい事業は空想から生まれます。しかし、それは発想を練りに練って、考え尽くした末にまだ可能性があるとき現実になります。

駐車場にしている土地は、全てではないにしても、

近い将来、用途変更が見込まれている事が
多いように思います。

実際、近所でも短期間に次々とマンションやら
一戸建て住宅になりました。
数年以上駐車場のままというのは、あまり
見かけないです。

素人が回答する内容を

うんうんとうなづいて実行するんですか？
そういうものってこんなところで聞くものでは
無いと思いますが・・。