住宅ローンの借り入れ審査について

>1.都市銀行、信用金庫、住宅金融公庫で満額借りられそうでしょうか？

金融機関によっても多少異なりますが、ご質問の４０００万を借りるには年収８００万必要です。（正社員が条件）（５０００万借りるには１０００万以上の年収が必要）

>2.幾ら位までならローンを組めるか？（できれば5000万円は借りたい。
金融機関の審査という意味では３０００万が限度です。
ただ現実的に無理なく返済できる金額は更に低いです。将来設計も含めて考え、子供も２人程度作ることを考えると、一般的には２０００万までの借り入れが現実的です。それ以上だと非常に苦しい家計となります。

>3.ローンがOKの場合、今年中に契約したほうが良いか？
>（住宅ローン減税がmaxなので）
勘違いしています。ローンが実行され、入居した年からしか適用にならず、契約締結は一切関係しません。
減税ｍａｘ適用は今年中に入居までしないとだめです。

>4.ローンがNGの場合、どのへんを改善すればよいのか？
>（自己資金は2年半で700万円はできます。会社も上場企業という条件があればそれも考えます。）
５０００万の物件であれば、最低その３割１５００万＋諸費用として３００万、合計１８００万用意して下さい。
すると借り入れ３２００万ですから、３５年ローンを組んでの融資審査が通るものと思われます。
ただ総額で年収の５倍以内、ローン金額は年収の４倍以内という基本からすると明らかにオーバーしているので、非常に苦しい生活は覚悟してください。

>5.元利均等方式となっていたのですが、元金均等方式に変更依頼はできるのでしょうか？
変更依頼は可能ですし、元金均等にも出来ますが、それだと借りれる金額が非常に少なくなります。
銀行では年間返済比率を見ていますので、ご質問者の年収が６００万の場合は、適正なのは１２０万まで、通常の限度は１５０万～１８０万／年です。（この場合金利は現在だと３．５％で計算してください。）

>またどちらが得ですか？
元金均等の方が返済総額は少なくなります。初期の支払に耐えられるのであれば。

あまり買い急ぐのは得策ではありません。２．５年で７００万貯蓄できるのであれば、とりあえずは賃貸で良いから居住して、家族構成が固まってから十分な頭金で購入するのがよいでしょう。
ちなみに家賃がもったいないという考えは捨ててください。頭金不十分で購入した場合、管理修繕費用、固定資産税、火災保険など、ローンの金利の支払などが家賃を越えることもよくあります。つまり家賃の方が結果的に安かったという話です。

ちなみに気がついていない人がいますが、子供一人を大学卒業まで養うと最低１０００万で、私立を入れていくと２０００万を越えたりします。この計画は住宅取得計画にとっても無視できない数字なのでこちらとのバランスを考えてください。（子供を作らない予定でしたら読み捨ててください）

cima72jpさんの人生に関ることですので老婆心からちょっと

書かせてください。

専門家に…ということであれば、販売業者の担当者さんに
お願いするのが確実ですが、それをなさらないのは
なにか気になることがありますか？
担当者に信用が置けないかも知れないなどの理由であれば、
融資云々以前に、「この人（の会社）から購入すべきか？」
ということは、熟慮ください。これは後々なにか
あった（些細なことでも）場合に後悔の元になりかね
ません。
cima72jpさん自身だけでなく、家族にも影響することです。
何卒、慎重に。

税務・住宅・金融の専門となると自信がありませんが、
住宅販売の仕事に携わっていましたので、あくまで
私の意見ですが…今後別の物件にめぐり合った際の
ご参考までに。

融資に関しては＃1さん、＃2さんが書かれている通りです。
補足としては、その物件を販売している業者さんが特定の
金融機関と提携していて、利率の優遇を行っていることが
あるかもしれないということです。
この点に関しては業者対金融機関の契約になりますので、
打診の段階までまったくわかりません。ほんとうに
購入される意思のある方に対する具体的な話になるまで、
はっきりと言わないでしょう。（たとえば、モデルルームで
よくいらっしゃいますが、「将来持ちたいなぁ」と
おっしゃる方は、「この物件が欲しい」と思ってる
わけでないので、試算や打診はきちんとされません。
その状態あれこれ考えても捕らぬ狸の、といった感じかと）

＃1さんの指摘でもありますが、住宅ローン控除の適用は
居住した年度ですのでお間違えなく。

ローンがNGの理由はある程度教えていただける場合と、
全く秘密にされる場合があります。
金融機関によって、違うのかどうか…詳しくはわかりません。
が、改善の余地がある場合は何らかの案が出されるように
思います。
希望額からいくらか低いなら融資可（減額）とされる場合も
あります。これは単純にもう少し頭金を入れれば解決ですが、
簡単にはいきませんよね。そうなった場合大抵はご両親に
お願いなさる方が多いです。
それから、＃2さんのご指摘とおり、来年の予想年収・
勤務している会社の大きさなどは、現在の融資にはあまり
有利になりません。
Ｈ15年がインストラクターとのことですので、勤務年数の
不足を問われる可能性が大です。

住宅購入は大きな、楽しい買い物です。
落とし穴も多いですが、あれこれ考えてる間はすごく
楽しい時間です。ご結婚・新生活に向けて、大いに
楽しんでくださいね。

私が半年ほど前に借りたときのことなのですが参考までに。

まず「勤続年数」が重要というのはどの銀行も同じでした。いろいろ銀行マンと話していたときの雑談の一つですが「借りるとき」が基本であって「今後、正社員予定」ではダメだそうです。また大手都市銀行のうち2行は「勤続年数が2年未満」だった私がそれでNGでした。

ちなみに年収は夫婦合算で720万、定年（60歳）までに完済（32歳でしたので28年ローン）かつ、月々の返済が10万前後になるように言われました（賃貸の家賃が8万だったこととその銀行でずっと定期積み立てをしていた実績があったので+2万ならＯＫでした）

私は15年度は正社員でしたが14年度が個人事業主でそれもちょっと問題視されましたね。銀行としては「長く働いている人」が安心できるみたいで職を良く変える人は審査が厳しくなるようです。

また私の場合は「固定金利3年の元利金等」しか選択肢がなく、その他はだめでした。

自分が思っていても銀行側で却下される可能性が高いのでまずはいろいろな銀行に当たることだと思います。